Un cairn est un monticule de pierres souvent utilisé comme marqueur ou repère dans les régions montagneuses ou désertiques. De la même manière, Cairn Immobilier se positionne comme un guide fiable pour aider les clients à naviguer dans le monde complexe de l’immobilier neuf, les guidant vers les meilleures opportunités d’investissement.

L’achat en VEFA présente de nombreux atouts :

• Respect des dernières règlementations techniques (études techniques réalisées en amont) et environnementales ;
• Conception et aménagement répondant aux exigences actuelles des locataires ;
• Personnalisation possible (agencement, matériaux, ouvertures, équipements…) ;
• Protection de l’acquéreur à travers de nombreuses garanties propres à l’immobilier neuf ;
• Construction de qualité, dans la mesure où le promoteur reste le maître d’ouvrage pendant toute la durée des travaux ;
• Haut niveau de service : un conseiller immobilier vous guide dans votre projet jusqu’à la construction ; le promoteur assure un accompagnement personnalisé jusqu’à remise des clés ; un service après-vente assure le suivi après remise des clés ;
• Réduction des frais de notaire : de l’ordre de 2 à 3% au lieu de 7 à 8% dans l’ancien ;
• Exonération de taxe foncière pendant les deux premières années ;
• Possibilité de bénéficier de la TVA à taux réduit en zone ANRU ;
• Eligibilité à différents dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, LMP-LMNP..).

La VEFA, ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, consiste à acheter un bien immobilier neuf « sur plan ». Cairn Immobilier vous propose de comprendre les différentes étapes d’un achat dans l’immobilier neuf.

1- LA SIGNATURE DU « CONTRAT DE RÉSERVATION » OU DU « CONTRAT PRÉLIMINAIRE »

Le contrat de réservation annonce toutes les caractéristiques légales du bien immobilier neuf : localisation, prix, date de livraison, plan, notice descriptive, etc. Généralement, le réservataire verse un dépôt de garantie égal à 5% du prix du logement.

Remarque : si vous achetez un appartement ou une maison dans une résidence déjà achevée, vous ne signez pas un « contrat de réservation » mais une « promesse de vente ».

2- LA CONFIRMATION DE RÉSERVATION

Une dizaine de jours après la signature de votre contrat de réservation, vous recevez par courrier recommandé un document qui officialise votre réservation (et faisant courir le délai de rétractation prévu par la loi). Si vous avez recours à un crédit immobilier, le contrat de réservation est régularisé sous la condition de l’obtention du financement (si vous n’obtenez pas de financement, votre contrat de réservation pourra être annulé sur demande)

3- LE FINANCEMENT DE VOTRE ACQUISITION

Dès la réservation de votre logement neuf, vous devez préparer l’obtention de votre prêt immobilier. La banque étudie généralement votre demande de crédit immobilier en quelques semaines et vous transmet alors une « offre préalable » indiquant toutes les conditions légales de l’emprunt : nature, objet, modalités, montant, coût total, TEG…(La conclusion du dossier doit intervenir dans les 4 mois qui suivent, sinon l’offre est caduque).

4- LA NOTIFICATION DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

Une fois le financement obtenu, l’acte authentique de vente vous est notifié et un rendez-vous de signature proposé. Réalisé par un notaire, ce document présente toutes les conditions et garanties de la vente : les sommes à verser (les appels de fonds), la description précise du logement (superficie, nombre de pièces,…), etc. La signature de l’acte authentique de vente correspond à la date où vous devenez propriétaire !

5- LES APPELS DE FONDS

Les appels de fonds sont les sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA et sont règlementés par le Code de la Construction. Ils ne peuvent excéder un certain pourcentage, à savoir : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (toiture) et 95% à l’achèvement.

6- LA LIVRAISON DE VOTRE LOGEMENT NEUF

La livraison consiste en une visite détaillée de votre nouveau logement où un état contradictoire est signé par toutes les parties présentes. Tous les vices apparents doivent être constatés lors de cette visite et consignés dans le procès verbal de livraison. De plus, selon la législation, vous disposez d’un mois supplémentaire pour communiquer par courrier recommandé d’éventuelles réserves complémentaires.

Frais de notaire moins élevés, location assurée, facture énergétique allégée, taxe foncière exonérée pendant 2 ans, autant d’arguments en faveur du neuf. Sans compter qu’à surface équivalente, les loyers sont généralement plus élevés que dans l’ancien.

Qui plus est, investir dans l’immobilier neuf exclut tout risque de mauvaise surprise, de travaux importants ou de gros entretien pendant 15 à 20 ans, grâce à la garantie décennale, et simplement à l’état du neuf.

En résumé, le prix d’achat plus élevé – répondant au respect des normes de sécurité et de consommation énergétique – est rapidement compensé par une fiscalité attractive, une tranquillité d’au moins 10 ans sur les travaux et l’entretien, une location facilitée et un loyer plus élevé. En somme, investir dans l’immobilier neuf, c’est la rentabilité assurée !

L’immobilier neuf, dont le principal intérêt réside dans la très bonne qualité de construction, est encadré par de nombreuses garanties visant à assurer aux acheteurs la bonne exécution des travaux et à les protéger en cas de malfaçon.

Vous souhaitez acquérir un logement neuf pour y habiter au titre de résidence principale ? Selon la zone où se situe votre bien, et sous certaines conditions, vous pouvez prétendre à une réduction de TVA. Une économie substantielle qui peut s’élever à 14,5% du prix du logement !

LA TVA IMMOBILIÈRE

La TVA immobilière, au taux de 20%, s’applique aux logements neufs (achevés depuis moins de 5 ans ou en état futur d’achèvement). Cette taxe est acquittée par le vendeur. De ce fait, elle est intégrée au prix de vente du bien, alors affiché toutes taxes comprises.

Comme la transaction est soumise à la TVA, l’acquéreur bénéficie de frais de notaire réduits à 2 ou 3%, contre 7 à 8% pour un logement ancien.

LA TVA À TAUX RÉDUIT EN ZONE ANRU ET QPV

Le gouvernement propose une TVA réduite dans des quartiers délaissés :

• À 5,5% en zone d’aménagement et de rénovation urbaine (zone ANRU), ou dans un rayon périphérique de 300 mètres autour de cette zone
• À 5,5% pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), ou dans un rayon de 300 mètres
• À 7% pour les biens situés dans un périmètre de 300 à 500 mètres autour d’une zone ANRU ou QPV

Ce dispositif vise à attirer de nouveaux propriétaires pour développer et redynamiser ces zones urbaines.

CONDITIONS D’ÉLIGIBILITÉ À LA TVA RÉDUITE

Pour être éligible à la TVA réduite, plusieurs conditions doivent être réunies :

• • Le logement doit être utilisé par l’acheteur comme résidence principale,
  • Les revenus fiscaux de l’année N-2 ne doivent pas dépasser un certain plafond :

• Un plafond de prix de vente est appliqué :
  • Zone A bis : 4538 € HT/m2
  • Zone A : 3439 € HT/m2
  • Zone B1 : 2755 € HT/m2
  • Zone B2 : 2404 € HT/m2
  • Zone C : 2103 € HT/m2

Le logement doit en outre être conservé pendant une durée minimale de 10 ans, sauf en cas de changement de situation professionnelle ou de situation familiale. Toute revente avant ce délai oblige l’acquéreur à reverser la différence de TVA, soit 14,5 %, par année manquante.

Une fois que vous recevez le contrat de réservation contresigné par le promoteur par lettre recommandée, vous pouvez vous rétracter dans un délai de dix jours et récupérer votre dépôt de garantie. Au-delà, vous pourrez tout de même vous rétracter mais ne récupèrerez pas le premier pourcentage versé.

Une exception à la règle : la rétractation – avec récupération de vos fonds – reste possible à tout moment si le vendeur ne respecte pas les engagements mentionnés dans le contrat de réservation (prix de vente définitif dépassant de plus de 5% le prix prévu, absence d’un élément d’équipement, etc.).

Accédez à nos simulateurs pour calculer votre capacité d’emprunt, éligibilité au PTZ, montant des frais de notaires, PINEL.